La virtud de un vicio: especulación inmobiliaria siglo XXI

Estoy de acuerdo con que no comprendemos la relación, la secuencia y la progresión de todas las causas, pero la ignorancia de un hecho nunca es motivo suficiente para creer o determinar otro.

(Marqués de Sade, La nueva Justine, 1797)

En 1797 se publica en Holanda La nueva Justine o Las desgracias de la virtud. Obra monumental del marqués de Sade, que con sus casi cuatro mil páginas en las que relata con profusión y repetición mecánica ejemplos de las prácticas más disolutas no tardó en  espantar al mundo.

Lo que podríamos llamar la filosofía básica de Sade parece la sencillez misma. Esta filosofía es la del interés, la del egoísmo integral que sabe transformar todos los disgustos en gustos y todas las repugnancias en atractivos.

El triunfo de la virtud sobre el vicio, la recompensa del bien y el castigo del mal eran la base histórica de la literatura de la época; el marqués de Sade decidió romper con la convención del esquema tradicional presentando al vicio siempre triunfante y a la virtud víctima de sus propios sacrificios.

En un periodo histórico definido por las diferencias de clase y el terror, por una amoralidad que atravesaba todas las capas sociales, sin distinción entre el señor y el súbdito, el libertinaje se había instaurado como patrón de una vida de éxito.

El trabajo del Divino Marqués, a partir de enumeraciones infinitas de ejemplos que van desde el incesto hasta el asesinato, traduce el espíritu de esta sociedad licenciosa, que necesita intensificar sus impresiones para llegar a sentir.   

Así, la obra de Sade es apreciada por su absoluta rotura de los patrones convencionales. Josep Quetglas, uno de los críticos más certeros de la arquitectura contemporánea, presenta en 1972 su tesis doctoral en la Escuela de Arquitectura de Barcelona, el texto titulado: La casa de Don Giovanni, donde, entre otras cuestiones, traza una visión crítica de la obra de Sade, valorándola en su capacidad para destruir un sistema cultural. Trazando una genealogía de relaciones secretas, llega a entroncar el pensamiento del marqués con el comunismo.

El pensamiento libertino de la obra de Sade contiene en sí mismo una crítica feroz a la sociedad de su época; paradójicamente, su trabajo es el fruto de la mente de un moralista. De sus relatos repetitivos y simples en la composición podemos extraer significados que nos ayudan a entender nuestra contemporaneidad, donde la displicencia en el comportamiento de una sociedad entera no ha sido todavía suficientemente explicada.

The Economist, en su edición del 18 de junio de 2005, caracterizó la burbuja inmobiliaria española como el mayor proceso especulativo de la historia del capitalismo.

Si hay un hecho que ha marcado la economía española durante el último cambio de siglo, este ha sido sin duda su dependencia de la industria de la construcción. El periodo de «café para todos», aquella temeraria bonanza de la que participaron los más distantes  estratos sociales, abarcó según los análisis más críticos una década, la comprendida entre el año 1997 y el 2007.

Este sistema de riqueza dependiente del ladrillo derivó en un paulatino y excesivo endeudamiento de la ciudadanía, que provocó a la larga la recesión económica que hoy padecemos; entre otras causas, el alza de los tipos de interés erosionó el consumo interno y aumentó tanto la tasa de paro como los índices de morosidad, provocando la consabida devaluación del mercado inmobiliario, dando lugar a la crisis económica que algunos expertos vaticinan ya como «cambio de modelo» de un sistema capitalista agotado.

El precio de la vivienda en España durante el periodo 1997-2006 se incrementó alrededor de un 150%. Un aumento de precio acompañado del número de viviendas iniciadas que, coincidente con el cambio de siglo, supuso la borrachera de más de medio millón de viviendas construidas al año en el país.

Concretamente, según los visados expedidos por el Colegio de Arquitectos, durante 2003 se proyectaron setecientas mil viviendas, en 2004 en torno a quinientas mil, y en 2005, ochocientas mil. En 2006 se visaron más de ochocientas mil viviendas en España.

Una oferta residencial exagerada, que sin duda respondía a una demanda real, pero también y en muchos casos, especulativa, de manera que no siempre el requerimiento de vivienda obedecía a una necesidad de habitación por parte del particular, sino que el mercado inmobiliario se convirtió en un negocio de primer orden en el que la figura del intermediario, en cualquier rango de la estructura social, que compraba para revender a sobreprecio fue un hecho constatado. Un ejemplo paradigmático de lo entreverado a nivel social de esta situación fue la difusión del patrimonio de los parlamentarios en septiembre de 2011; con la publicación de esta información, salió a la luz que la práctica totalidad los dirigentes políticos, sin distingo ideológico, habían invertido en vivienda, con listas de hasta más de veinte bienes inmuebles en propiedad la mayoría de ellos, dato suficientemente revelador de la falta de regulación del fenómeno especulativo y del desinterés institucional por querer definir con rigor y exactitud las causas de un desastre anunciado.

El efecto primero de esta situación fue el endeudamiento de los hogares, el aumento de precio de la vivienda vino aparejado de préstamos hipotecarios cada vez mayores y cada vez a más largo plazo; así, se estima que el endeudamiento de los españoles se triplicó en menos de una década como marca fin de siglo. La deuda del ciudadano medio no se explica sin la participación de todo el sistema bancario, que en un momento dado hizo una aportación masiva de liquidez para las nuevas hipotecas, situación que fue coincidente con la baja histórica de los intereses en España por la entrada en el euro, que de alguna manera explica la capacidad del sistema para subir los precios, ya que la gente «podía pagar más».  

El exceso de liquidez de los bancos, los factores económico-financieros vinculados al espectacular abaratamiento de los tipos de interés y del euribor a niveles históricamente bajos por debajo de la inflación, además de la fiscalidad que favorecía la compra de vivienda con desgravaciones en el IRPF, junto con el desprestigio desde todos los estamentos políticos del alquiler como forma posible de acceso a la vivienda, fueron algunas de las causas que propiciaron la llamada burbuja inmobiliaria.

Un escenario prosaico que es trascendido cultural y sociológicamente: en España existe una clara tendencia hacia la propiedad inmobiliaria, la tasa de propietarios con respecto a alquilados es del 80-85 %, la más alta de Europa tras Irlanda, siendo la media europea del 61 %.

La nula fiabilidad de las predicciones en relación con el gradual encarecimiento de la vivienda, convirtiéndose el patrimonio residencial en valor seguro y la más fiable moneda de cambio para la inversión, atravesó el ámbito privado y el público; digamos que hubo un consenso interesado en que el devenir lógico de la prosperidad de un país viniera de la mano de la urbanización descontrolada.

La ley del suelo de 1998, aprobada por José María Aznar, sin duda fue cómplice en la liberalización del suelo. La Administración, desde los planes generales, tiene un papel fundamental en la definición del valor del suelo; así, mediante la clasificación y la calificación del mismo la ordenación urbanística marca el margen donde es posible o no edificar, y aquí el diseño de la ley es decisivo e influye cuantitativamente en la superficie de m2 de superficie que son susceptibles de ser destinados para su ocupación por tejido residencial, zonas verdes, equipamientos o dotaciones.

El aumento demográfico que experimentó España durante el periodo 1995-2001, debido a la población inmigrante que se cuatriplicó en este lapso temporal de cinco años, y la consiguiente demanda de vivienda que el crecimiento poblacional exigió, no se vio correspondido por una oferta solidaria. Los factores demográficos, que sin duda tuvieron clara influencia, funcionaron de coartada para iniciar una perversión del mercado de la vivienda, cuyas consecuencias todavía no llegamos a alcanzar, inmersos como estamos en esta resaca posfiesta.

Los datos son conocidos: 3,35 millones de vivendas vacías en España en 2005, lo que supone un 14 % del total, y nos sitúa en la tasa más alta del mundo. Planes generales sobredimensionados, aumentando la superficie urbanizada entre los años 1987 y 2006 en más de un millón de hectáreas de superficie de suelo urbano, datos objetivos que no sirvieron para poner fin al desenfreno sino que fueron valorados como síntoma de prosperidad y única vía posible de generación de riqueza, tanto a nivel particular como institucional.

Tras el pinchazo de la burbuja, los datos volvieron a hablar por sí solos: en 2009 los visados del Colegio de Arquitectos tuvieron una caída del 56 % respecto al año anterior. El 14 de junio de 2012 el INE hizo público el índice de precios de la vivienda del primer trimestre de 2012, que reflejó la mayor caída de precios de toda la democracia. La vivienda libre se abarató un 25,6 % desde los máximos que alcanzó el índice del INE en el segundo trimestre de 2007.

El fenómeno especulativo inmobiliario no fue solo avalado y sostenido a nivel social e institucional, desde la teoría crítica arquitectónica el asunto se incorporó a los discursos de la mano de consignas como la «muerte del urbanismo», entendido este en su concepción más académica. Hubo textos reveladores y guía de varias generaciones como aquel de Rem Koolhaas «¿Qué pasó con el urbanismo?», de una lucidez extrema en muchos aspectos, pero donde la especulación se incorpora como un mal menor o incluso un factor divertido en pro de la defensa de la estética del caos, que la arquitectura y sobre todo el arquitecto demiurgo acabarían por resolver. Un panorama desolador que dio paso a la figura del arquitecto estrella y del encargo del gran proyecto contenedor de programas por definir. La más pequeña ciudad de provincias aspiraba a su Guggenheim y todas tuvieron el suyo.

La prosperidad económica por vía del ladrillo fue el escenario perfecto para que la arquitectura con «mayúsculas» entrara en escena, esta vez partícipe de una fiesta que hasta los más ingenuos sospechaban ficticia pero que casi nadie estuvo dispuesto a eludir. Se acuñó el término «arquitecto estrella», tan próximo en su epistemología al lenguaje de reality show que por aquel entonces empezó a copar la parrilla televisiva, recordemos que Gran Hermano se emitió por primera vez en España en el año 2000. Coincidente también con el cambio de siglo, el nuevo formato elevó a estrella mediática al ciudadano anónimo, con el consiguiente éxito de audiencias.

Oficialmente el Estado se apuntó al desarrollo de proyectos mastodónticos, contenedores de arte muertos antes de su inaguración, aereopuertos sin aviones, centros culturales de temática tan variada como innecesaria… Del edificio contenedor se pasó al edificio ciudad: Ciudad de las Artes y las Ciencias de Valencia o la Ciudad de la Cultura de Santiago de Compostela, en las que la sobredimensión del programa abocó a reajustes imposibles que todavía hicieron aumentar más los abúlicos presupuestos públicos. Un efecto globalizador que se vendió como el síntoma natural de una sociedad próspera, mientras paralelamente, las crecientes cifras de paro anunciaban otros planes inminentes y sobre todo, desesperanzadores para el ciudadano.

El libertinaje como desenfreno en las formas de hacer, tanto desde la arquitectura como desde el urbanismo más académicos, ampararon una situación que se entendió como virtuosa. La virtud de un vicio.

Es en este sentido profundo, en esta paradoja tan atractiva que sedujo al Divino Marqués, hasta el punto de crear toda una filosofía del libertinaje enferma y extensísima, donde se encuentra el arquetipo en el que el vicio es virtuoso y por el contrario la virtud solo engendra maldad. La seducción de todo un sistema cultural y social por la especulación ha derivado en una transformación de las costumbres y del paisaje heredado, un legado fraguado con lentitud y por sedimentación de una tradición de país tan convulsa como rica.

La transformación que nos asiste ha sido demasiado rápida e inconsciente como para poder valorar si lo que queda es una absoluta herida o podrá ser estimada todavía alguna marca de progreso.