Especulación inmobiliaria, tradición centenaria

Un achacoso Miguel de Cervantes, sin trabajo ya en la Administración pública de su tiempo, había regresado a Madrid confiando en que su condición de corte mejorara su situación económica. Era demasiado viejo para seguir creyendo, después de reiteradas denegaciones de cargos de importancia, que fueran a darle algo más que buenos consejos. Tampoco sus pasados intentos de ser escritor habían dado fruto. Llegaba después de haber sido encarcelado injustamente en Sevilla, con una novela bajo el brazo que no quería publicarle nadie. Los libreros, editores de su tiempo, no confiaban en sus ventas, y ningún escritor quiso arriesgarse a prologarla luego de que cundiera el rumor de que Lope de Vega, la gran referencia literaria, había asegurado que era muy mala. Finalmente, el hijo de un librero de Alcalá de Henares, cuyo padre había dado a la luz una novela pastoril de Cervantes veinte años antes, se apiadó de él. El libro era la primera parte del Quijote. Y se iba a hacer internacionalmente conocido gracias a una de las mayores operaciones de especulación inmobiliaria de la historia de España.

Para entenderla, debemos comprender el reinado de Felipe III, uno de los monarcas Austrias menos conocidos. Su principal estrategia política consistió en conseguir que el Imperio español sostuviese el menor número de guerras posible. Y ello con un único objetivo, que la recuperación económica derivada de la reducción del gasto público le permitiera, otra vez, emprender operaciones militares a gran escala. El dinero le urgía tanto como racionalizar la gestión de su enorme Estado, evitando la fiscalización de hasta el último documento, al estilo de su padre, Felipe II. A fin de conseguirlo, instituyó una figura muy similar a la del presidente de Gobierno, el valido, reservándose él mismo un papel superior, que podemos comparar al del jefe de Estado. La situación presenta analogías con la actual Constitución de 1978, y parecida dificultad a la que hoy tenemos para comprender cuál es el papel reservado al monarca. Es por ello que los historiadores han solido interpretar que en realidad Felipe III era un indolente que quiso dedicarse a sus aficiones, el teatro, la pintura y la caza, olvidándose de los problemas del país. En el fondo tratan de ahorrarle la responsabilidad en la corrupción del valido que eligió, Francisco de Sandoval, primer duque de Lerma. Sus ideas para llenar de oro las arcas del rey no solo tuvieron que contar con la aprobación de aquel, sino que además consiguieron sus objetivos. Sandoval obtuvo además beneficio de todas, pero fue el traslado de la corte de Madrid a Valladolid lo que le hizo inmensamente rico, al especular con el precio del suelo.

Trasladar la corte significaba mover de lugar a una enorme cantidad de población. Los nobles con sus extensas familias y su personal de servicio, el alto clero, los embajadores de todo el mundo, y el funcionariado de palacio se verían obligados a trasladarse, lo quisieran o no. Además de ellos, todos los comerciantes y artesanos, los hidalgos sin oficio que vivían de sus relaciones y de conseguir, en función de estas, empleos ocasionales al servicio del Estado, como Cervantes, y una gran cantidad de artistas que procuraban hacer carrera con los encargos del rey y la nobleza. Como muy pocos podían permitirse tener casas en propiedad, ello significaba una ingente cantidad de ingresos para quienes fueran los dueños de los inmuebles en alquiler. Había otras ventajas secundarias que elevarían la calidad de la urbe, como el trazado en cuadrícula que los conquistadores españoles habían aplicado a las ciudades de América, consiguiendo orden, higiene, y fácil circulación de mercancías. Madrid, villa medieval, constreñida dentro de sus murallas, y con un irregular trazado de origen musulmán, tenía que restringir, ya por entonces, la circulación de carros porque las calles eran incapaces de absorber el tráfico. La idea, por tanto, dejando aparte el absolutismo de la medida, podía haber sido incluso beneficiosa, de no haber mediado las corruptelas de Sandoval y el fin último de Felipe III, generar ingresos de forma rápida. El valido recibió en secreto de las autoridades de Valladolid cuarenta mil ducados en oro, unos treinta y cinco millones de euros de ahora, por elegir aquella ciudad, y no otra, para su nueva corte. Después compró la mayor parte del futuro suelo edificable cuando era tan solo terreno baldío o agrícola de escaso valor. Una vez en posesión del mismo, y anunciado el traslado, cedió a terceros la construcción de casas y palacios, a condición de recibir un porcentaje de sus alquileres. Y una vez establecida la corte en Valladolid, se desprendió de todo el suelo adquirido, con sus nuevas construcciones, obteniendo, eso sí, la enorme plusvalía de su nuevo valor urbano. Y no solo lo vendió a familias ricas de Valladolid y del resto de España, sino a la propia corona —y, por tanto, al rey—.

La sede de la nueva corte apenas se mantuvo cinco años, en el transcurso de los cuales se firmó el Tratado de Londres, poniendo fin a diecinueve años de guerra entre España e Inglaterra. Ello iba a facilitar que en las fiestas que se celebraron en Valladolid el verano de 1605, en honor del heredero y futuro rey Felipe IV, el «pasmado», estuvieran los embajadores ingleses, con un séquito de hasta seiscientas personas. Sentados entre el público de la plaza de toros, y en una de las celebraciones más memorables, se encontraban también los grandes escritores del Siglo de Oro, Lope de Vega, Quevedo y Góngora, entre otros. Todos pudieron ver cómo la lidia era precedida por un número cómico, en el que dos actores, caracterizados como Don Quijote y Sancho Panza, representaban uno de los pasajes del libro. Antes incluso de que abrieran la boca, y con su sola presencia, arrancaron la carcajada a todos los presentes. El Quijote acababa de ser publicado, y ya era absolutamente conocido como el mejor libro de humor que se había escrito. Los embajadores ingleses y su séquito le prestaron mucha atención, y fueron los primeros que hablarían de la obra de Cervantes al regresar a su país. Haciéndola tan famosa que, antes incluso de ser publicada en ese idioma, los King´s Men, la compañía de Shakespeare, estrenaron en el teatro Globe una obra en que se hacía alusión al Quijote. Scarborrow, personaje protagonista de The Miseries of Enforced Marriage —Las desgracias del matrimonio por conveniencia—, afirma, completamente borracho, «ya estoy armado como para luchar con los molinos de viento». Ninguno de los espectadores londinenses había podido leer la obra cervantina en su idioma, ya que no se tradujo hasta 1612, pero sus anécdotas habían corrido de boca en boca, con ayuda de quienes estuvieron en Valladolid, de tal forma que todos comprendían a qué loco caballero se refería Scarborrow. Y hoy todo cervantista sabe que el Quijote sobrevive, para bien o para mal, gracias a la pasión que despertó, y ha mantenido, entre los hablantes anglosajones, más que por virtud de los españoles, hartos de leerlo.

Francisco de Sandoval estaba también en la plaza de toros aquella tarde, posiblemente más atento a sus negocios de compra de terrenos en Madrid. Completamente devaluados, los solares madrileños eran adquiridos por él a precio de saldo. Al fin y al cabo iba a devolver allí la corte, con la aceptación expresa de su rey, en apenas un año. Iba a ser un segundo pelotazo inmobiliario que dejaría a miles de familias arruinadas en Valladolid, a otras tantas en Madrid, y muchas fortunas de familias nobles españolas enormemente devaluadas. Lo que se deja de contar en la mayoría de las ocasiones es que las arcas reales se enriquecieron en una proporción equivalente a las del propio Sandoval, y que de este modo se cumplía el plan de paz, con vistas a la guerra, de Felipe III. El objetivo era ahorrar para futuras contiendas militares, y con tal idea en mente se organizó también la expulsión de los moriscos. La corona se quedó con sus tierras, que fueron revendidas a la nobleza, obteniendo un gran beneficio sin más coste que ordenar a la población musulmana que se marchara. Así que el motivo último no fue religioso, sino económico. Parecido fin tuvo el tratado de paz con los Países Bajos, aunque a la larga garantizaran su futuro como países y su independencia. Veinte años tardaron los nobles arruinados por esta política y los enemigos que Sandoval se había labrado en demostrar su enriquecimiento ilícito. Pero el duque, gran previsor, se había comprado el cargo de cardenal, por lo que hubiera quedado feo, si no ilegal, procesarle. Además, realizó todas sus operaciones a través de un segundo, Rodrigo Calderón de Aranda, que fue chivo expiatorio, y, este sí, ajusticiado por decapitación con hacha en la plaza Mayor madrileña. Era el año 1621, y a Sandoval se le permitió retirarse, con las manos limpias, a su lujoso palacio ducal en Lerma, construido con su inmensa fortuna, y que superaba en lujos y suntuosidad al triste alcázar madrileño, residencia real. Allí murió, libre, feliz y rico, e iniciador de un linaje, título de grandeza y fortuna que se prolonga hasta nuestros días, actualmente en el XVI duque. Y cuyo origen es una gran operación inmobiliaria.

Lejos de pensar que este sea un suceso puntual en la historia de nuestro país, el hecho de que alguien aproveche su poder público para enriquecerse ha constituido un problema recurrente. La segunda gran operación de parecidas características a la de Lerma se produjo en el siglo XIX. El beneficiario esta vez fue un personaje muy cercano al poder, y auspiciado también por la monarquía. Se llamaba José de Salamanca y Mayor, y hoy un distrito entero de Madrid lleva su nombre porque su figura, lejos de ser censurada, es presentada como un ejemplo de prohombre. Y para que no quepa duda, en la plaza de su nombre cuenta con una estatua de cuerpo entero, incluido pedestal. Los méritos adquiridos para permanecer así en nuestra memoria son, básicamente, haber enriquecido a la regente María Cristina, a su marido, a su hija Isabel II, y al general Narváez, por no hablar de a sí mismo. El método, manejar información privilegiada obtenida gracias a sus puestos sucesivos de diputado, ministro de Hacienda, presidente del Gobierno de facto, y senador vitalicio.

La fortuna de Salamanca tiene un doble origen público, que comienza por la concesión del monopolio sobre el comercio de sal en España, y continúa cuando se hace amigo del segundo esposo de la reina María Cristina. Esa amistad, junto a la de otros políticos de su tiempo, así como su posición como ministro de Hacienda, le proporcionaron los datos que necesitaba para especular en bolsa. Con la ventaja de saber de antemano las decisiones políticas que iban a influir en los valores negociados, realizó sucesivos pelotazos con la compraventa de acciones, apostando a la baja cuando todos lo hacían al alza, o viceversa, y acertando siempre. En el mayor de todos se embolsó treinta millones de reales, y no por casualidad su amigo el general Narváez, en ese momento presidente del Gobierno, se llevó dos millones para su propio bolsillo. Las palabras con que el entonces señor presidente se refiere a Salamanca nos recordarán las conversaciones privadas de ciertos políticos, hoy encausados por casos de corrupción, manifestándose amor. Las recogió el periodista Ildefonso Bermejo, y en ellas el general dice que Salamanca «es muy salao, y aunque me ha hecho rabiar mucho, soy flaco, le quiero… pero no se lo diga usted, porque enseguida me viene a proponer un negocio en el que vamos a dar a España muchos millones». Medio en broma, medio en serio, Narváez y tantos otros políticos, incluyendo los reyes, se beneficiaron de las operaciones del marqués, pues este se cuidó muy mucho de tenerlos contentos para continuar especulando.

Narváez fue especialmente decisivo para la operación inmobiliaria que Salamanca proyectó en el barrio que hoy recibe su nombre, especialmente en torno a la calle Serrano. La idea de planificar urbanísticamente el crecimiento de las ciudades se había implantado en Europa, impulsada además por lo que el barón Haussmann llevó a cabo en París, expropiando manzanas enteras sobre las que se proyectaron amplias avenidas y nuevos edificios. Ocultas bajo una serie de medidas que pueden ser consideradas de racionalización, higiene, y facilidad de comunicaciones, estuvieron también otras de diferente orden. Haussmann logró calles y distritos fáciles de cerrar con escasos efectivos policiales, donde las cargas de caballería contra las masas de manifestantes resultaban fáciles y muy efectivas. Tenía muy en mente la revolución de 1848 en París, que había obligado al rey Luis Felipe I a abdicar, proclamando la Segunda República francesa. Algo también muy presente en el gobernante de Francia en ese momento, Luis Napoleón Bonaparte, mantenido en el poder gracias a un golpe de Estado.

El Plan de Ensanche de Madrid, ideado por el ingeniero Castro, y que podemos considerar la aplicación del plan Haussmann en la capital de España, también nació en un entorno político de golpe de Estado. El general O´Donell había terminado con el Bienio Progresista y con la Constitución de 1856, que nunca fue aprobada, de tal modo que los amplios derechos políticos y la tolerancia religiosa que auspiciaba no llegaron a ser realidad. Bajo la presidencia de su sucesor, Narváez, se publicó el Real Decreto de 1860, que aprobaba el Ensanche para la capital, incluyendo ciertas condiciones, como que los edificios no tuvieran más de tres pisos, o que cada manzana dedicara el mismo número de metros cuadrados a jardines privados que a superficie construida. Se daba a conocer, además, en qué terrenos iban a proyectarse los nuevos barrios, y casualmente Salamanca se había dedicado a comprar cientos de parcelas en una de sus áreas, además de a proyectar el establecimiento de compañías de tranvías inglesas que organizaran un servicio de transporte adecuado. Y todo con el objetivo de construir palacetes destinados a personajes acaudalados, como él mismo, que se agrupasen en torno a uno de los nuevos barrios del ensanche.

El Plan Castro fue contestado activamente por Ángel Fernández de los Ríos, intelectual de la generación del 68. Este pensador creía en la educación como único camino para crear una sociedad de hombres libres, idea puesta en práctica en su caso mediante el periodismo. De su mano aparecieron por primera vez en la prensa española las noticias internacionales y las de avances científicos junto a las de política nacional, en aras de educar a sus lectores en miras más amplias. Exiliado en Francia por Narváez, escribió un libro titulado El futuro Madrid, que constituye un verdadero tratado urbanístico y que analiza los errores del Plan Castro, atendiendo a que el Ensanche debe realizarse prestando atención a las comunicaciones entre barrios y garantizando que en cada uno de ellos haya mercado, plazas públicas, jardines —equivalente a parques— y escuelas. Eso significaba, frente a lo proyectado, mucho más espacio público destinado a usos generales, y menos rentabilidad para especuladores como Salamanca.

A ambas concepciones acabó imponiéndose una crisis económica, la de 1868, que tuvo su origen en una corrupción sistematizada. Los partidos políticos y los empresarios habían invertido juntos, y se habían financiado, obteniendo concesiones para construir y explotar las nuevas líneas de ferrocarril españolas. A Salamanca, de hecho, lo expulsaron del Gobierno porque proyectaba una millonaria comisión para el marido de la reina María Cristina a cambio de una de estas explotaciones. Las obras de ferrocarril se financiaban, además, con bancos privados creados por los políticos y empresarios. Y el sistema entró en quiebra cuando la demanda de uso de líneas ferroviarias no respondió a las expectativas. Cientos de hombres de negocios y líderes políticos dirigieron entonces un manifiesto a la reina pidiendo que se les rescatara con dinero público. Pero ni la reina ni su Gobierno contaban con suficiente respaldo, lo que retrasó cualquier medida hasta hacer caer en quiebra a bancos y empresas, y provocando paro y hambre entre la población obrera. Salamanca iba a ser uno de los arruinados, y acabaría muriendo al cabo de una década con una deuda pendiente con sus acreedores de seis millones de reales, aunque también con el mismo lujoso modo de vida que siempre ostentó. Prueba de ello es su palacio, hoy sede de exposiciones del BBVA. El Ensanche, por su parte, se prolongó durante décadas, y hasta el año 1939 seguía desarrollándose, cada vez más alterado para beneficiar los intereses de particulares dueños del suelo. En realidad a lo único a lo que seguía fiel era a la concepción elitista de José de Salamanca en la parte del barrio que iba a llevar su nombre, honrándole así como hombre de negocios adelantado a su tiempo, que supo ver las posibilidades del ferrocarril, estableció la primera línea de tranvías entre Sol y su distrito y determinó la que iba a ser milla de oro en Madrid. Objetivamente, todo ello fue posible haciendo un uso interesado de la política y los políticos a su favor.

La tercera gran operación urbanística de la historia de España, esta imposible de localizar en un área concreta, o de restringir a un par de nombres o tres, se dio a raíz de la ley del suelo de 1998, aprobada bajo la presidencia de José María Aznar. Más allá de los tecnicismos legales, el gran cambio que propugnaba era variar la tradición urbanística de nuestro país. Como en el caso del Ensanche de Madrid, hasta entonces había siempre un organismo regulador que planificaba el urbanismo, determinando qué suelo sería urbanizable para responder al desarrollo de las ciudades. Con la nueva ley, cualquier área sin especial protección por sus valores culturales, arqueológicos o naturales podía urbanizarse. En teoría, y siguiendo la práctica del liberalismo económico, tal medida iba a facilitar que el precio de los inmuebles bajara, al existir mucha mayor oferta de viviendas construidas. Estaba certificando además algo que ya era realidad en parte: los nuevos barrios de las ciudades ocupaban solares de edificios nuevos cuando aún no existían infraestructuras públicas como las referidas por Fernández de los Ríos, y que hoy estimamos como imprescindibles. En los inicios, las nuevas áreas no disponían de colegios, ni consultorios médicos, ni ningún servicio público más allá de los parques, y todos los vecinos se trasladaban a distritos limítrofes para disfrutar de ellos. Con el tiempo, una vez consolidados los desarrollos urbanísticos, estos servicios iban siendo proporcionados.

La Ley de Suelo de 1998 presenta una importante coincidencia con lo hecho por el duque de Lerma en Valladolid, y por el Plan de Ensanche bajo Narváez. Convierte terrenos sin valor, o con uno muy bajo, en solares que se revalorizan por su condición de urbanizables. El previsto abaratamiento del precio de los inmuebles no se produjo, y ello debido a un factor habitualmente tenido en poca consideración. A finales de la década de 1990 y principios de la de 2000, la generación del boom, nacida en torno a 1970, llegó a la edad de compra de su vivienda habitual. Dispararon la demanda y, de forma involuntaria, el precio del metro cuadrado construido, que se incrementó en un 180%. Llegó a ser habitual, antes de 2006, tener que pagar una media de tres mil euros por metro cuadrado, lo mismo para una casa en el centro de la ciudad que para una en el rincón más alejado de la costa. Con la ley del suelo en la mano, muchos vieron la posibilidad de usar sus terrenos para construir, dando un verdadero pelotazo, esta vez legal, en áreas antes impensables para albergar núcleos urbanos. Dos casos paradigmáticos son, todavía hoy, la ciudad de Valdeluz en Guadalajara y el barrio del Pocero en Seseña.

Valdeluz está junto a la única parada que hace el AVE Madrid-Barcelona en Castilla-La Mancha. Todavía está por dilucidar qué motivó esa estación en mitad de ninguna parte, en lugar de acercarla a la ciudad de Guadalajara. Lo único que puede hoy certificarse es que los terrenos que ocupan las vías pertenecieron al marido de Esperanza Aguirre, Fernando Ramírez de Haro, y que los solares en que fue edificada Valdeluz eran propiedad de una tía de aquel. Ella fue la gran beneficiaria de la urbanización, proyectada para treinta mil vecinos, que hoy solo alberga tres mil. En la actualidad se recupera de su condición de ciudad fantasma, habiendo atraído a personas con menores ingresos el bajo precio de alquileres y compra, si bien los vecinos tienen que resignarse a vivir en un lugar sin apenas servicios, bajo la promesa de que los habrá en el futuro. Mientras tanto, la estación de parada del AVE apenas recibe pasajeros, porque tiene muy mala comunicación con la ciudad, y un precio muy superior a los autobuses Madrid-Guadalajara, estos sí, con gran afluencia de pasajeros.

El conocido como barrio del Pocero en Seseña, Toledo, fue posible gracias a que el alcalde socialista José Luis Martín Jiménez aprobó un plan urbanístico que no tenía la aprobación de Castilla-La Mancha y al que faltaban informes técnicos imprescindibles. Una de las razones de que saliera adelante pudo estar en que varios ediles socialistas, que votaron sí al plan, estuvieron contratados en la empresa del propio constructor, Francisco Hernando, apodado el Pocero. El problema a la larga fue para los vecinos que lo habitaron, sumidos en un limbo legal, porque no podían recibir ningún servicio, ya que legalmente su barrio no era parte del municipio de Seseña. Hoy este obstáculo se ha superado, si bien los problemas que enfrentan sus habitantes son los de la Administración española, segmentada en comunidades. Si van al hospital madrileño de Aranjuez, a veinte kilómetros, les envían factura, porque les corresponde el de Toledo, a cincuenta. Pero tienen donde vivir a un precio razonable, y al igual que Valdeluz, la crisis hace posible lo que la burbuja hizo explotar. Mientras, Francisco Hernando, el Pocero, es uno de los mayores deudores de Hacienda, por lo que podemos considerarlo tan arruinado como Salamanca al final de sus días. En su caso, la corrupción le permitió construir, amparado por la ley del suelo de Aznar y un plan urbanístico facilitado por una alcaldía socialista y no frenado por el Gobierno de Castilla-La Mancha.

A diferencia de los siglos XVII o XIX, lo ocurrido a finales del XX y principios del XXI no puede focalizarse en un par de ciudades, ni siquiera en un conjunto. Siendo Valdeluz y Seseña muy significativos, sus características se han replicado por toda España, sin que haya quedado libre ninguna de las comunidades autónomas ni los que habían sido hasta la fecha partidos mayoritarios, PP y PSOE. A diferencia de la época de Lerma, o la del marqués de Salamanca, ya no podemos restringir la corrupción a unos pocos personajes, ni a una parte del Estado. Pero el entramado empresarial y financiero necesario para llevarla a cabo es el mismo que en el XIX, y la quiebra y nacionalización de las cajas de ahorros es prueba de ello. La diferencia radica en que la democracia está más desarrollada, haciendo más difícil concentrar el poder, como hicieron Isabel II y sus generales o no digamos ya el absolutista Felipe III y su valido. También las libertades públicas contribuyen a que la verdad sea conocida por los ciudadanos, para que obren en consecuencia. Aunque la conclusión es más bien que los españoles somos humanos, y muy humanos, porque, en vez de ser los únicos animales que tropiezan dos veces en la misma piedra, nosotros insistimos e insistimos. Está en nuestra historia, y esperemos que no en nuestra naturaleza.